「小林啊，你那個牆壁有點掉漆，押金要扣喔」
「還有那個廁所的牆壁上有奇怪的污漬，那邊也是要扣在押金裡面喔。」
租屋族的風險莫過於，辛苦把租了一兩年的房子清空，地也掃了、垃圾也丟了，滿心期待要把當初壓在房東那邊的兩個月押金拿回來，剛好拿去付新家的租金。結果房東一進門，眉頭一皺，開始指著牆壁說：「這裡黑黑的要重新粉刷」、摸著沙發說「皮裂開了要賠新的」，最後計算機按一按，告訴你：「扣掉這些修繕費和清潔費，押金不夠扣，你還要補我錢。」
當下你一定覺得很莫名其妙，這些東西明明就是自然耗損，自己在租屋處的時間甚至只有睡覺而已，憑什麼要自己吞下這些不合理的費用。這種押金不退的劇本，幾乎每天都在台灣的租屋市場上演，很多惡房東把押金當成房屋的「翻新基金」，認定房客退租時，房子必須像「全新」的一樣交還，否則就要把押金扣掉，這時候千萬不要認氣吞聲，不然就會默認了房東的如意算盤。
那要怎麼處理，才有辦法順利地拿回押金？遇到這些糾紛請先深呼吸，不要被房東的氣勢嚇到，畢竟不租的人最大，且法律對於租屋糾紛中的權利義務劃分其實非常明確。只要你搞懂什麼叫做「自然耗損」，以及如何正確解讀租賃契約中的「回復原狀」，你絕對有立場拒絕不合理的賠償，把屬於你的血汗錢討回來。
「回復原狀」不等於「回復全新」
房東最常拿來壓人的理由就是：「合約第幾條寫退租要回復原狀啊！你現在牆壁髒了、廁所髒了、沙發褪色，就是沒有回復原狀！賠錢！扣押金！」許多人在聽到這句話的時候，會摸摸鼻子想說認了，畢竟合約也是白紙黑字寫著「回復原狀」，自己好像沒有什麼辦法據理力爭？
但「回復原狀」和「回復全新」在法律解釋上完全是兩回事。
民法中的回復原狀，指的是「回復到租賃關係開始時的狀態，但要扣除正常使用下的自然折舊」。換句話說，房子跟家具經過長時間的使用，本來就會變舊、變色、磨損，只要不是惡意的破壞，在法律上都稱為「自然耗損」（Fair Wear and Tear），總不可能我住了一兩年，房子還要比我原來住的時候更新吧？既然房東每個月都有收你租金，這筆租金其實就已經包含了房屋與設備的折舊成本。因此，房東不能要求你為這些歲月的痕跡負責。
以下是幾個最容易發生常見爭議的戰場，讓你秒懂界線在哪裡：
➊ 牆壁油漆與釘孔
這是我們遇過房東拿來說押金不退排行榜的第一名！那針對牆壁油漆，什麼狀況要賠償？什麼狀況又不用？
不用賠（自然耗損）
家具長期靠牆造成的陰影色差、時間久了油漆自然泛黃或出現細微裂痕（熱脹冷縮），這些屬於居住時間上的自然耗損，沒有人為故意的破壞，就不應該是扣除押金的緣由之一。
要賠（人為損壞）
小孩拿彩色筆塗鴉、貼壁紙或掛鉤撕下來連漆帶水泥都扯掉、搬家時撞出的明顯凹洞、因為抽菸導致牆壁嚴重燻黃。
如果房東要求「因為有一點髒所以整間重新粉刷」費用全由你出，除非你在租賃契約中當初沒看清楚簽了這條特約，否則這是不合理的，你頂多只需要負擔「受損那塊區域」的修補費用。
➋ 家具與家電
不用賠（自然耗損）
沙發坐久了皮面微裂或塌陷、木地板正常的行走磨損、窗簾日曬褪色、洗衣機按鈕字跡模糊。
要賠（人為損壞）
把沙發菸頭燙出破洞、飲料打翻滲入床墊發霉、貓狗抓爛窗簾、電視螢幕被砸破。
但這邊要注意的是，就算真的是你弄壞的，賠償金額也不能是「全額」。例如一台用了 10 年的電視被你弄壞，房東不能叫你賠一台 2 萬塊的新電視。必須計算折舊（10 年的電視殘值可能剩不到 500 元），這部分建議要諮詢放寬心的專業團隊，才不會被房東予取予求！
退租點交時的黃金防線！
絕大多數的租屋糾紛，都死在「舉證困難」。房東說是你弄壞的，你說是搬進來就這樣，雙方各說各話。要避免這種情況，退租點交這個環節就是你的決戰時刻，然而這場攻防戰，其實從你搬進去的第一天就要佈局：
入住時的「排雷」
搬家當天，東西還沒進去前，先拿手機開啟錄影模式，把家裡每個角落、牆壁污漬、家具現有的瑕疵全部拍下來。如果發現哪裡有裂痕、水龍頭有點漏水，立刻傳 Line 給房東：「房東您好，我發現客廳牆角原本就有裂痕，照片傳給您備查。」這份證據、資料整理就是你未來退租時的護身符。
退租時的「證據鎖定」
退租點交時，一定要約房東親自到場（或其代理人）。雙方一起檢查水電瓦斯、家具狀況，並當場結算水電費。最重要的是，檢查完後要當場簽署一份「點交確認書」，或者直接在原合約上註記「某年某月某日完成點交，鑰匙已歸還，房屋現況無毀損」，並由雙方簽名。
如果房東當場沒意見，事後過了幾天才傳訊息說「我後來發現哪裡壞了要扣錢」，你可以大聲拒絕。因為點交程序已經完成，鑰匙也還了，這段期間的房屋損壞很難證明是你造成的，可能是房東自己弄的，也可能是新房客弄的。
房東堅持扣錢怎麼辦？討回押金的三階段戰術
如果你已經搬出法條解釋了自然耗損，房東還是堅持：「反正錢在我這，我不退就是不退，你去告我啊！」面對這種惡房東，你需要有層次地升級你的手段，讓他知道你不是好惹的軟柿子。
第一階段：存證信函（正式警告）
口頭吵架沒有證據，Line 訊息房東可以裝死。這時候，請直接寄發存證信函。這封信不用寫得像判決書，重點要把事實講清楚：
① 租約已於某日期滿。
② 房屋已於某日完成退租點交並歸還鑰匙。
③ 房東主張之扣款項目屬於自然耗損，依規定房客無須負責。
④ 限期返還押金至指定帳戶，否則將採取法律行動並請求遲延利息。
這份法律文件會讓房東知道你是有在認真對待這件事情，許多房東在收到存證信函後，意識到你懂得運用法律程序，為了省麻煩就會乖乖退款。如果你不知道格式怎麼寫，建議盡快聯繫放寬心，毋需擔心高昂的法律費用，我們用最平實的價格協助所有人維護自身權益。
第二階段：申請調解（第三方介入）
如果信寄了還是沒回應，下一步是向房屋所在地的鄉鎮市區公所申請調解。如果你的房東是專業的包租代管業者，你還可以向行政院消保會提出申訴，由消保官介入。 在調解庭上，你可以拿出入住跟退租的照片對比，證明你已經盡到善良管理人的責任。調解委員通常會勸房東不要因小失大，畢竟為了幾千塊跟房客耗時間不划算。
第三階段：殺手鐧（稅務與建管壓力）
這招請謹慎使用，通常用在「暗示」而非「恐嚇」。 很多房東不退押金是因為貪心，但他們最怕的往往是「國稅局」和「建管處」。 如果溝通無效，你可以「善意提醒」房東，如果這起租屋糾紛鬧上法院，所有的租金匯款紀錄、合約都會成為法庭證據，到時候國稅局可能會順便關心他過去幾年有沒有誠實報稅；如果房子有頂樓加蓋或違法隔間，建管處也可能會收到檢舉來查報拆除。
通常只要提到「稅務」或「違建」這兩個關鍵字，房東為了避免因小失大（補稅罰款遠高於押金），態度往往會 180 度大轉變，願意退還那筆押金，但請注意溝通語氣，強調「希望能和平解決，大家都不想衍生更多額外的法律問題」。
（*註：放寬心專業團隊不鼓吹任何違法行為，建議誠實申報，並且拒絕違建）
清潔費我要付？關於清潔費的迷思？
還有一個常見爭議是「清潔費」。很多房東要求退租時要請專業清潔公司來打掃，否則就扣 3000 到 5000 元，但我住進來的時後，房東也沒有請人來打掃啊，憑什麼我要走了還要支付你的清潔費？況且我也有把我的生活痕跡、垃圾都盡可能清掃乾淨了。
清潔費本身是不合理的請求，除非你們的租賃契約裡有白紙黑字寫下「退租需由專業清潔公司打掃，且費用需由房客負擔」，否則法律上房客的義務只有「騰空返還」與「回復原狀」。也就是說，你只要把垃圾丟光、地板掃過拖過、沒有留下明顯垃圾即可。房東不能因為「窗溝有灰塵」、「抽油煙機不夠亮」就強迫扣清潔費。
我沒有合約，只有口頭說怎麼辦？
有些租客住了很多年，原本的合約早就搞丟了，或者是變成不定期租約，手邊沒有白紙黑字。這時候遇到押金不退能討嗎？ 別擔心，只要你能證明：
① 你有給過這筆錢（當初的匯款紀錄、收據，或是 Line 對話紀錄提到押金）。
② 租賃關係已經結束且你已經搬離。
你依然可以依法要求房東退錢。如果房東主張那是「租金」不是「押金」，舉證責任是在他身上。面對押金不退的惡房東，氣憤是難免的，但情緒解決不了問題。保持冷靜、保全證據、善用法律協助，才是守護荷包的最佳解方。
放寬心｜常見問題
Q1：我是提早解約退租，房東說要把兩個月押金全扣光當違約金，這合法嗎？
看情況，但通常扣兩個月是不合法的。
依據最新的租賃專法與定型化契約應記載事項，如果你的合約有約定「得提前終止」，且你已經依照約定時間（通常是一個月前）通知房東，房東是完全不能扣違約金的。 如果合約是「不得提前終止」，或是你太臨時才講（沒提前通知），房東最高也只能扣「一個月」租金作為違約金。扣兩個月通常是違法的（除非是非供居住使用的店面）。遇到這種房東扣錢過頭的情況，絕對可以爭取退還多扣的那一個月。
Q2：房東說水電費還沒結清，要先扣著押金不退，這樣對嗎？
可以暫扣「部分」，不能全扣。
由於台水台電帳單是兩個月一期，退租時往往還沒收到最後一期帳單。房東暫時保留一小筆金額（例如 2000 元）作為水電費抵扣是合理的做法。但房東必須承諾在帳單來了、扣除費用後，將「餘額」退還給你，不可以以此為藉口扣留「整筆」幾萬塊的押金。建議最快的方式是在退租點交當天，直接依照水錶電錶度數自行計算（台電官網可試算），當場結清最乾脆。
Q3：退租後房東才傳照片說冷氣壞了要我賠，我該理他嗎？
原則上不用理會。
如果你們已經完成了退租點交程序，且當時房東（或代理人）已經檢查過現場並收回鑰匙，那雙方的權利義務關係在當下就已經切斷了。這之後發現的問題，房東很難證明是你弄壞的（因為你已經搬走了，也可能是房東自己弄的，或是新房客弄的）。除非是那種「肉眼無法立刻發現」且「確實是你造成」的隱蔽性損壞，房東才有機會求償。如果對方死纏爛打，建議申請法律諮詢確認責任歸屬。
別讓退租成為你的噩夢，每一塊押金都是你的辛苦錢。
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放寬心，把屬於你的押金拿回來，安心搬新家。
