「我們搬進去之後，才發現牆壁後面其實會漏水，但對方說不負責？」
「他把它用油漆蓋起來，完全看不出來欸！」
在努力了多年存夠了頭期款，開心簽約成交，經過長久的裝潢以裝修，終於搬進夢想中的新家。結果住進去沒多久，遇到第一場大雨，天花板竟然開始滲水，牆角出現壁癌，甚至窗框不停滴水。這一刻，你的心涼了半截。立刻打電話給房仲，房仲說：「屋主說他住的時候沒漏啊，我們是現況交屋，簽約時你也看過了。」 打給前屋主，屋主說：「房子已經過戶給你了，現在是你的責任，不關我的事。」
這種買房糾紛是所有購屋族的噩夢。難道買到房屋漏水只能自認倒楣，自己花幾十萬去抓漏、打針、做防水嗎？ 絕對不是！
在法律上，賣方（前屋主）對於賣出的房子負有非常嚴格的責任。即便已經交屋，即便合約上寫了「現況交屋」，只要漏水事實存在，你依然有很大的機會要求對方負責。這篇文章將教你如何運用民法上的「瑕疵擔保」條款，戳破推卸責任的話術，成功爭取修繕費用或減少價金（退一部分錢）。
自保的法律核心概念！什麼是「瑕疵擔保責任」？
面對房屋漏水的爭議，你必須先搞懂一個法律概念，叫做「物之瑕疵擔保責任」（民法第 354 條）。簡單來說，賣方必須保證他賣給你的東西（房子），在交屋時是「沒有滅失或減少價值、效用」的瑕疵。如果房子會漏水，肯定減少了居住的價值和效用，這就是瑕疵。
這個責任最厲害的地方在於，它是「無過失責任」。 意思是說不管前屋主「知不知道」房子有漏水，他都必須要負責！
所以，當前屋主說：「我住的時候真的沒漏水啊！」、「我不知道水管破了！」這些辯解在法律上通通無效。只要你能證明這個漏水的原因（例如管線老化、防水層失效）是在「交屋前」就已經存在的（潛在瑕疵），即便是在交屋後才爆發出來，賣方依然要負起瑕疵擔保責任，賠償你的損失。
破解話術？「現況交屋」真的是免死金牌嗎？
這是買房糾紛中，房仲和賣方最愛用的擋箭牌。他們會在合約上註記「本買賣標的物依現況移轉」，並告訴你：「我們已經寫了現況交屋，所以之後有問題你不能找我們。」所以很多人會在交屋後面臨到相關的房屋糾紛，只會默默的承受摸摸鼻子自己掏錢，但放寬心專業團隊可以大聲地跟你說
這是錯的！別被騙了！
法院實務上認為，「現況交屋」的定義是指「針對雙方已知的屋況進行交接」。 也就是說，如果現況說明書上勾選「無漏水」，你也以為沒漏水，結果後來發現漏水了，這就不在「約定的現況」範圍內。既然現況與事實不符，賣方當然要負責。
除非！除非合約中明確寫出：「房屋客廳牆角有滲漏水情形，買方已充分知悉並同意自行修繕，賣方折價 XX 萬。」這種有憑有據的「已知瑕疵」，賣方才能免責。否則，單純一句「現況交屋」絕對無法免除賣方對於房屋漏水的瑕疵擔保責任。
關鍵證據？那張「現況說明書」！
購買房屋的時候，通常房仲會在簽約時，提供一張非常重要的文件叫「不動產標的現況說明書」。這張表上會有各式各樣的勾選題，包含房屋裝潢現況、車位、土地產權、是否加蓋、是否為凶宅等，其中一項必填就是「是否有滲漏水情形」，負責人的房仲通常會在這個過程，一項一項告知買方確保買方的權益。
如果發生相關的修繕糾紛，這張紙就是你日後求償的關鍵證據，以房屋漏水為例：
❗️ 屋主勾選「否」（無漏水）
結果交屋後你發現漏水。這代表屋主提供的資訊不實（不管他是故意隱瞞還是真的不知道），他必須負全責。
❗️ 屋主勾選「是」（有漏水）
並且有註明位置。那代表你買的時候已經知道這裡是壞的，你就不能針對「這個位置」再回頭要去修繕費用。
如果你現在正面臨買房糾紛，請立刻要把當初合約裡的那張現況說明書找出來，看看屋主當初是怎麼勾的，也建議所有買賣雙方，在購屋後所有的相關單據、契約、合約、說明書都需要妥善保存，並確保雙方的資料是乙式幾份，且都需要有騎縫章、雙方簽名，確保彼此的權益，避免真的不幸遇到糾紛時，只能各說各話。
真的有漏水？發現漏水後的黃金處理 SOP！
當真的遇到房屋漏水時，大多人會不知所措，尤其遇到不負責任的屋主、房仲時，面臨大筆修繕金額時許多人會感到無助與憤怒，這時候你需要按照法律時效來行動。民法規定，買方在發現瑕疵後，必須「立刻通知」賣方，並且在「通知後六個月內」行使權利。
Step 1：保全證據（拍照錄影）：看到水痕、滴水、壁癌，第一件事就是拍照、錄影，且最好能把日期也拍進去；在沒有急迫性的安全危害時，先不要急著自己找師傅修好並把牆壁補起來，這樣會毀屍滅跡，事後對方也可以說已無法辨識是否當初就有的損害，讓你也沒辦法舉證。
Step 2：找專業抓漏或驗屋公司：找合法的漏水檢測公司或驗屋公司來判斷「漏水原因」與「漏水源頭」，因為如果對方態度消極時，你會需要一份專業報告來證明這個漏水是因為結構裂縫或管線老化造成的（證明瑕疵存在），而且這個問題是「老問題」（證明發生在交屋前）。
Step 3：立刻通知賣方（存證信函）：如果有房仲或是屋主的聯絡方式，可以先進行電話討論以及告知，並且在溝通完後再以簡訊、email等方式，將電話中討論之內容傳達予對方，並且要求對方一定要回覆收到，確保雙方意思之一致。千萬不要只用口頭上告知，擁有文字的紀錄是為了後來如果不幸走到法律途徑時，不會口說無憑。如果對方拒絕處理或是不接電話，為了保險起見，請寄發存證信函，內容要寫清楚：
1.房屋地址。
2.發現漏水的時間與位置。
3.依據民法瑕疵擔保規定，通知賣方出面處理。
4.要求賣方在限期內進行修繕，或協商減少價金。
Step 4：協商「修繕」或「減少價金」:這是談判的重點，這個部分有兩個選擇：
要求修繕：叫前屋主找人來修到好，但缺點是屋主可能找便宜的師傅隨便弄弄，半年後又漏了。
請求減少價金：這是比較推薦的做法。你自己找信任的師傅估價（例如修好要 20 萬），然後要求屋主直接退還這 20 萬給你（減少價金），你自己修。這樣品質比較有保障，也能一次解決買房糾紛。
那房仲的角色是什麼？他們不用負責嗎？
在這場買房糾紛中，房仲常常想置身事外。但依據《不動產經紀業管理條例》，房仲有義務進行產權調查與屋況說明。
如果房仲明知有漏水卻隱瞞（例如幫屋主重新粉刷遮蓋壁癌），或是未盡到調查義務（例如現況說明書隨便勾），房仲與房仲公司也必須負連帶賠償責任。你可以向消保官申訴，或是將房仲列為共同被告，這通常能給房仲公司極大的壓力，迫使他們出來協調屋主賠償。
那什麼情況下很難求償？
雖然瑕疵擔保很強大，但也不是沒有全然沒有死角。
時效過期
交屋超過「五年」！法律規定交屋五年後，瑕疵擔保責任就消滅了，畢竟如果已經住了超過五年，實屬難以認定責任之歸屬，也無法證明在這五年內居住的狀況、使用的模式是否是正常，要屋主負無止盡的責任也不盡合理。所以如果你住了六年才漏水，是無法要求以瑕疵擔保的模式要求賠償。
通知太慢
你發現漏水後，拖了超過「六個月」才通知賣方或提告。這時候賣方可以主張你怠於行使權利，進而拒絕賠償。
裝潢造成的
如果是因為你交屋後自己重新裝潢，動到了管線導致漏水，那當然不能怪前屋主，這時候需要找裝潢公司進行協商。
什麼時候需要法律諮詢？讓專業的來幫你談！
房屋漏水的案件，最麻煩的在於「金額認定」與「鑑定」。 雙方對於修繕費用的認知往往差距很大（屋主覺得打針 5000 就好，你覺得要敲牆重做防水要 10 萬）。如果談不攏進了法院，通常需要送土木技師公會鑑定，鑑定費用動輒十幾萬，這對雙方都是負擔。
因此，最好的策略是在發出存證信函後，透過調解程序解決。這時候，如果有一位律師協助你列出求償清單、引用正確的法條（民法 359 條減少價金、民法 227 條不完全給付），能讓你在調解的過程當中既顯誠意，又顯認真對待的態度，不會胡亂開出天價賠償金額，但也不致讓自己的權益蒙受損害。
剛買房就漏水真的很衰，但別讓這件事毀了你的新生活。運用瑕疵擔保的權利，把該拿的錢拿回來，把房子修好才是解決之道。
放寬心｜常見問題
Q1：屋主說他把房子「現況交屋」給我了，合約也有寫，我還能告他漏水嗎？
可以！
除非合約的「現況」裡已經明確寫出「哪裡有漏水」，而你也簽名同意接受這個漏水的現況。否則，若現況說明書勾選無漏水，那所謂的「現況」就應該是「沒漏水的狀態」。既然現在漏水了，就是與約定不符，賣方不能用「現況交屋」四個字來規避民法的瑕疵擔保責任，這在法律諮詢中是屋主最常輸的理由。
Q2：我不想要買了（解除契約），是可以的嗎？
很難，除非漏水的狀況非常嚴重。
依據民法第 359 條，買方可以請求解除契約或減少價金。但法條也有但書：「依情形，解除契約顯失公平者，買方僅得請求減少價金。」 法院通常認為，房子漏水是可以修繕的，並未達到「無法居住」或「結構毀損」的程度。如果因為漏水就判退房（解約），對賣方太不公平。所以實務上 90% 的判決都是判「賠錢」（減少價金或賠償修繕費用），很少判退房的。
Q3：漏水修繕費用大概可以要到多少？包含精神賠償嗎？
修繕費用實報實銷，精神賠償很難。
你可以找三家合法的修繕廠商估價，取中間值或平均值作為請求金額。這包含抓漏檢測費、拆除費、防水工程費、復原費（油漆、磁磚）。 至於精神賠償（慰撫金），在財產損害的案件中，法院原則上是不會判的。除非你能證明漏水造成你身體健康受損（例如發霉導致嚴重過敏，有診斷證明），否則單純因為漏水心情不好、失眠，是很難拿到精神賠償的。
買房是人生大事，遇到糾紛別獨自承受。
放寬心，把漏水搞定，讓家成為真正的避風港。
